インテリアコーディネーターとして仕事をしていた頃、
ご夫婦や親子で不動産（家や土地）を共有しているケースをよく見てきました。
住宅ローンなどのことを考えると、それがごく自然なことのように感じていました。
「家族なら安心」と、当たり前のように思っていたのです。
しかし、法律を学び、行政書士として実務に携わるようになってからは、その考えが大きく変わりました。
不動産の共有は、一見すると公平で安心な方法に見えますが、
実は将来のトラブルにつながる可能性がとても高いものです。
実際に、行政書士の先輩方も口をそろえて
「不動産の共有は避けた方がいい」とおっしゃっています。
では、なぜ不動産の共有は問題になるのでしょうか。
今回は、その理由を分かりやすくお話しします。
1．不動産の「共有」とは？
不動産の共有とは、1つの土地や建物を複数人で所有することをいいます。
例えば、兄弟で1/2ずつ持つ、親子で持分を分けて所有する、といった形です。
2．一見「平等」に見える共有
不動産は現金のようにきれいに分けることができないため、
相続の際に「とりあえず共有にしておこう」と考えるケースは少なくありません。
持分で分ければ公平に見えるため、話し合いでも合意しやすい方法です。
しかし、共有には次のよう問題があります。
3．共有による問題
（1）売却するには全員の同意が必要
不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
1人でも反対すれば、売ることができません。
その結果、空き家のまま放置されてしまうこともあります。
（2）管理や修繕で意見が分かれる
不動産を所有していると、毎年固定資産税がかかります。
また、建物の修繕や維持管理にも費用が必要です。
共有の場合、「誰がどれだけ負担するのか」で意見が分かれやすく、トラブルにつながることも少なくありません。
（3）時間が経つほど関係が複雑になる
共有者の1人が亡くなると、その持分はさらに相続されます。
その結果、共有者がどんどん増えていき、関係が複雑になります。
いわゆる「誰が権利を持っているのか分からない状態」になることもあります。
例えば、夫と妻で不動産を1/2ずつ共有していて、お子さんが2人いるケースを考えてみます。
この状態で夫が亡くなると、夫の持分1/2は、妻と子ども2人で相続することになります。
法定相続分で分けると、妻が1/4、子どもがそれぞれ1/8ずつ取得します。
つまり、不動産の持分は
・妻：もともとの1/2 ＋ 相続分1/4 ＝ 3/4
・子ども2人：それぞれ1/8ずつ
となり、共有関係がさらに複雑になります。
このような場合でも、遺言書で「妻に夫の持分を相続させる」としておけば、
妻が不動産を100％取得することができ、シンプルな形にすることが可能です。
不動産を共有のままにしておくと、時間の経過とともに権利関係がどんどん複雑になっていきます。
その結果、売却も活用もできず、空き家のまま放置されてしまうケースが増えています。
こうした『共有による権利関係の複雑化』や『空き家の放置』が国レベルで深刻な社会問題となった背景もあり、
２０２４年４月１日から相続登記が義務化されています。
4．よくあるケース
例えば、兄弟で不動産を共有し、そのうちの1人が住み続けるケースがあります。
住んでいる側にとっては「そのまま住み続けたい」という思いがありますが、
住んでいない側にとっては「売却して現金で分けたい」と考えることもあります。
このように、それぞれの立場によって考え方が異なるため、
話し合いがまとまらず、不動産を動かすことができない状態になってしまうことがあります。
その結果、活用も売却もできないまま、時間だけが過ぎてしまうケースも少なくありません。
※なお、現在住んでいるのが配偶者の場合には「配偶者居住権」という制度もありますが、
こちらについては内容が少し複雑になるため、別の機会にご紹介したいと思います。
5．では、どうすればよいのでしょうか？
できるだけ不動産は単独名義にすることが望ましいとされています。
その方法のひとつが「代償金による調整」です。
例えば、3,000万円の不動産を長男が相続する場合、
他の相続人に対して、それぞれの取り分に応じた現金（代償金）を支払うことで、公平を保つ方法です。
長男と次男の2人が相続人で、法定相続分がそれぞれ1/2ずつであれば、
次男の取り分は1,500万円になります。
そのため、長男が不動産を単独で取得する代わりに、
次男に対して現金1,500万円を支払うことで、バランスを取ることができます。
ただし、この方法は不動産を取得する人（長男）に、代償金を支払えるだけの現金の準備があることが前提となります。
そのほかに、不動産を売却して現金で分ける方法もあります。
先程の「代償金による調整」を取ろうとしても、現金が用意できない場合は、結局売却して分けることになってしまうケースもあります。
相続人の方が困らないように、遺言であらかじめ方向性を決めておくことが大切です。
6．まとめ
不動産の共有は、一見すると公平に見えますが、
将来的に大きな負担やトラブルにつながる可能性があります。
「今は仲が良いから大丈夫」と思っていても、将来の状況までは予測できません。
だからこそ、相続の段階でできるだけシンプルな形にしておくことが大切です。
ご家族が困らないようにするための準備が、結果として“やさしさ”になるのだと思います。
また、遺言書であらかじめ方向性を決めておくことで、残されたご家族の負担を大きく減らすことができます。
当事務所では、そんなご家族への“やさしさ”を形にする「オーダーメイドの遺言書」の作成をサポートしております。
それぞれのご家庭の事情に合わせた最善の解決策を一緒に考えさせていただきますので、
いつでもお気軽にご相談ください。
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行政書士 岡部暁子
小江戸川越の「行政書士岡部あき子事務所」より、
暮らしに寄り添う相続・遺言コラムをお届けしています。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別事情に対する助言には該当しません。
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